Phân lô bán nền là gì? Khi nào chủ đầu tư được phân lô bán nền?

Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong giới kinh doanh bất động sản. Đây hình thức đầu tư phổ biến và mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

Đất phân lô bán nền là gì?

Theo văn bản pháp luật quy định thuật ngữ ‘phân lô bán nền’ để nhắc đến hình thức tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác.

Tuy nhiên, thực tế lại hơi khác với lý thuyết. Thực tế cho thấy những thửa đất này phải là đất do Nhà nước bàn giao, cấp phép cho chủ đầu tư.

Điều này nghĩa là cá nhân người sử dụng đất không được thực hiện việc phân lô, bán nền theo cách hiểu của luật Đất đai mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc phân lô, bán nền.

Sau khi tiến hành tách thửa, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân hoặc tổ chức khác để xây dựng công trình nhà ở, văn phòng kinh doanh,…

Điều kiện để lập dự án phân lô bán nền

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), đối với những dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, chủ đầu tư cần phải đáp ứng những điều kiện bao gồm:

Thứ nhất là phải hoàn tất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, gồm: các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tuân theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhận tự xây dựng nhà ở. Đặc biệt là phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, hệ thống thoát nước và thu gom rác thải.

Thứ hai là phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc phải nộp đầy đủ thuế, phí, lệ phí liên quan nếu có.

Thứ ba, dự án phân lô bán nền phải nằm trong khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định tại khoản 2 điều này.

Cụ thể, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền nhưng phải đảm bảo thửa đất không nằm trong các địa bàn sau:

– Phường của các đô thị đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu trung tâm và điểm nhấn kiến trúc trong đô thị xung quanh các công trình.

– Các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên.

Thứ tư, chủ đầu tư phải tuân theo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Các điều kiện của bất động sản kinh doanh hợp pháp

Đối với người mua, ngoài những điều kiện nói trên, để xem xét dự án có pháp lý chuẩn chỉnh người mua nên kiểm tra thêm các điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh quy định theo Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể như sau:

Đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh cần có các điều kiện sau:

– Đã đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

– Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án.

Các điều kiện để được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:

– Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực