Bài học đầu tư: Bỏ vốn 3 tỷ mua căn hộ, sau 2 năm lãi đúng 75 triệu

“Sau 2 năm chỉ lãi vỏn vẹn 75 triệu, khi có ai hỏi căn hộ mua làm gì, tôi hoàn toàn né tránh việc đây là một khoản đầu tư, mà chỉ dám nói mua để ở.”

Anh D.D, hiện sống tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương ngậm ngùi nhận về 75 triệu đồng sau ba năm đầu tư vào căn hộ mặt tiền đại lộ tại Bình Dương.

Năm 2019, cửa hàng thời trang do anh và vợ hợp tác kinh doanh “thắng lớn”. Với khoản tiền hơn một tỷ đồng, hai vợ chồng trẻ quyết định đầu tư vào căn hộ tại mặt tiền quốc lộ 1K thuộc tỉnh Bình Dương, chỉ cách TP HCM đúng một dải phân cách.

Dự án theo anh D.D kể lại là được ví như một tâm điểm của các đại lộ, mang nhiều tiềm năng tăng giá nhờ vị trí. Bên cạnh đó, tiện ích dự án cũng được môi giới của chủ đầu tư nhấn mạnh là hiện đại nhất bán kính vài km trở lại. Chủ đầu tư dự án cũng là một tập đoàn bất động sản thuộc hàng top tại miền Nam.

Chưa kể, dự án trước đó của chủ đầu tư này trên cùng một cung đường đã có người lời gần gấp đôi chỉ sau 3 năm. Cộng với kinh nghiệm hùn hạp đầu tư vài bất động sản đất nền nhỏ lẻ trước đây, anh D.D và vợ quyết định xuống tiền mua căn hộ.

Chọn căn hai phòng ngủ với diện tích 85m2 và hướng nhìn về TP Thủ Đức, anh D. phải thanh toán tổng cộng ngấp nghé 3 tỷ đồng trong hai năm, chưa bao gồm chi phí nội thất.

Theo dự tính của anh D., khi nhận căn hộ bàn giao vào năm 2021, anh sẽ bán và thu về ít nhất cũng được 500 triệu đồng, tương đương với lợi nhuận 8-10% mỗi năm.

Dự án phát triển tốt về tiến độ, chủ đầu tư khá đúng hẹn khi sau hai năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán thì vào giữa năm 2021, các căn hộ tại đây chính thức được bàn giao cho cư dân.

“Thậm chí, có thời điểm dự án còn xây vượt tiến độ tầm 4-6 tháng, khiến tôi phải vắt chân lên cổ xoay tiền. May mắn khi đến ngày nhận nhà thì tôi cũng đóng đủ gần 3 tỷ đồng”, anh D. nói. “Một số nhà đầu tư sang tay vào đầu năm 2021 đã có lời từ khoảng chênh 100-150 triệu đồng. Tuy chưa được như kỳ vọng nhưng tôi vẫn giữ tâm lý chờ đợi, nghĩ rằng chắc khi bàn giao nhà giá sẽ vọt lên mạnh hơn”.

Thế nhưng người tính không bằng trời tính, dịch bệnh ập đến, kéo dài từ tháng 5-11, khiến thanh khoản căn hộ giảm trầm trọng. Ngay thời điểm bàn giao dự án nên gần như mọi kế hoạch của tôi đều bị xáo trộn.

Suốt giai đoạn khi các lệnh giãn cách tháo dỡ dần, từ tháng 9-11/2021, tôi gửi môi giới chào khách và đăng tải song song lên các trang đăng tin bất động sản thì cả tuần mới có 2-3 khách quan tâm. Trong 2-3 người đó chỉ có một người chịu ghé đến xem căn hộ, thậm chí có tuần không có ai qua xem.

Có môi giới nói tôi rằng mức giá tôi đưa ra hơi cao so với các căn hộ khác, nên họ yêu cầu tôi hạ thấp khoản lợi nhuận. Từ mức giá 3,4 tỷ, tôi giảm dần còn 3,2 tỷ nhưng vẫn không có khách mua.

Trùng hợp vào đầu năm nay, cửa hàng của vợ tôi cần khoản vốn lớn để nhập hàng về bán, nên chúng tôi quyết định bằng mọi giá phải thu hồi khoản đầu tư từ căn hộ này.

Tôi khi đó mới nhắn gửi một môi giới quen rằng tôi cần bán gấp, giá nào cũng được miễn là không lỗ. Vậy là ngay đầu tháng 1, có một khách đồng ý thanh toán thẳng, mức giá anh đưa ra là gần 3,1 tỷ đồng. Tức anh D. chỉ lời vỏn vẹn 75 triệu đồng sau khi trừ hết các chi phí hoa hồng, chi phí thủ tục, thuế…

“Ngày nhận về trên tay tiền bán căn hộ, tôi không biết nên vui hay nên buồn. Khi có người thân hỏi về giao dịch, tôi chỉ nói là ban đầu dự định mua để ở nhưng cần tiền làm vốn nên bán rẻ, chứ không dám nói đây là một khoản đầu tư rẻ bèo”, anh D. vừa cười vừa nói. “Nếu ngày xưa bỏ 1 tỷ đồng vốn ban đầu vào một mảnh đất vùng ven có khi giờ tôi đã lời một nửa. Nhưng thôi thì coi đây là một bài học”.

Theo một chuyên gia đầu tư, có nhiều lý do dẫn đến khoản lợi nhuận “khiêm tốn” dù anh D. bỏ số vốn lớn đầu tư dự án được đánh giá cao. Nhưng đây là các nguyên nhân chính yếu:

Thứ nhất, dù vị trí khá sát TP HCM nhưng dự án vẫn định vị là căn hộ Bình Dương. Đây vẫn là một rào cản cho nhiều người mua để ở – khách hàng chính của các dự án căn hộ sơ cấp. Gần đó cũng có vài căn hộ tại TP Thủ Đức có mức giá không nhỉnh hơn quá nhiều.

Chưa kể, giá bán ban đầu của chủ đầu tư khá cao, anh D. lại chọn căn hộ có diện tích khá lớn, đồng nghĩa với việc vượt khỏi vùng giá chi trả của người mua.

“Thị trường sơ cấp bán tốt không đồng nghĩa với việc thứ cấp cũng tương tự. Việc chủ đầu tư ra hàng nhanh còn phụ thuộc vào các yếu tố như đội ngũ sale mạnh, khả năng làm thị trường, truyền thông tốt”, chuyên gia nói.

Thứ hai, việc căn hộ lên giá nhưng thanh khoản thấp cũng là tình hình chung của thị trường năm qua. Việc anh D. vướng vào tình trạng trên cũng là dễ đoán và không phải thiểu số.

Báo cáo toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2021 của DKRA Vietnam cho biết, năm qua, bình quân giá căn hộ chào bán tại TP HCM tăng 10-15%.

Đà tăng giá nhà trên 10% một năm cũng kéo dài liên tục trong hơn nửa thập kỷ trở lại đây song thanh khoản thị trường đang ở chiều ngược lại.

Năm 2021, TP HCM tiêu thụ được 10.749 căn hộ, thấp hơn năm ngoái (bán được 15.200 căn) và kém hơn năm 2019 (tiêu thụ gần 23.000 căn) đồng thời thua xa giai đoạn 2015-2018 (sức mua đạt ngưỡng 25.000-36.000 căn mỗi năm).

Nghịch lý giá nhà tăng, thanh khoản giảm là do nguồn cung khan hiếm, đẩy giá liên tục tăng cao.